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说到长效机制，今年以来，这个词已经被学界、评论者和市场人士在讨论房地产调控、土地政策、房产税扩容等热点问题时屡屡提及，体现出各界对于房产调控政策彻底转向的一致呼吁。

但是，也许要问一下自己，这些好事为什么不在更大的范围内迅速推开做呢？好像我们没有什么理由必须要限制在封闭的区域。（本文刊载于《社会观察》2013年第11期。

但是把更多的制度创新、金融改革的试验，让自贸区来完成，通过自贸区向其他地方复制、辐射，让人觉得有一些匪夷所思。全球40%的自由贸易区在亚洲，因为亚洲有很多小型开放性经济体，比如香港、新加坡。  自贸区定位模糊 《社会观察》：那么对企业而言，自贸区究竟有什么机会呢？ 张军：民营企业很踊跃，它们纷纷在自贸区注册公司，但是接下来要干什么，不知道。不过，在过去的10年，政府批准了数十个国家级的实验区，但除了一块牌子，没有什么可以实验的东西。服务没问题，但金融创新，比如区内资金自由进出，人民币可兑换，必须在28平方公里封闭的系统内进行，否则会对整体经济产生冲击。

另外，香港与上海不同，上海自贸区内负面清单管理肯定要比香港严格得多，公布的方案中190项外资不能做，将来还要不断调整，香港不能做的就很少，所以对香港的冲击不会很大。这一次无出其右，方圆仅28平方公里，已注册5万多家企业，80%已经饱和的区域，被划作上海自由贸易试验区，在区内对外资实行负面清单管理，负面清单以外的行业取消审批，施行备案制，此外还承担政府职能转变、金融创新等多项改革试验任务。一旦由于各种原因出现政策压力松动（比如地方政府需要更多的土地出让金及相关税收，以保障其财政收入，导致降房价的动力不足），导致市场预期改变，就会造成前期积压的需求反弹，同时由于供应不能及时跟上，最终使得市场出现量价齐升的局面。

因此，政府希望通过限制上述融资渠道，来收紧开发商的现金流，从而迫使开发商降价回笼资金。在四大一线城市中，前期下跌时间最长、跌幅最大的北京，此轮反弹也最明显。但实际效果并不理想——但凡资金能够维持，降价始终是开发商最后的选择。第三，增加土地供应，推进土地流转改革，改变地方政府包揽土地征收、储备和供应的局面，转化原有工业用地、集体用地为住宅用地。

而今年北京、上海等一线城市量价回升的力度之所以超过其它城市，一方面在于其依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求。对于多套住房的拥有者来说，未来房产持有成本可能上升，使其必须重新评估自己的投资安排。

其核心是限制需求，尤其是二套以上的购房需求。上海、杭州、深圳9月均出现当地历史总价最高地块。而近期来自决策层的种种表态，包括国务院发展研究中心不久前公布的383改革方案，以及习近平此次政治局会议上的明确定调，更加快了市场共识的形成，那就是，市场机制将全面取代行政限制，本着供求平衡的理念着力调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。而在土地市场，北京9月初刷新全国土地单价记录——7.3万元的楼面地价较前任单价地王（2010年上海苏河湾地块）上涨38%，且明显高于周边在售楼盘。

但是要达成这一目的，还需要同步加强土地开发的管理，防止开发商筹到了钱，却都用在炒作地王和囤地的事情上。梳理至此，我们可以看到，既往各类限制性的调控手段，已在中国的房地产市场当中充分试错。虽然按官方说法，保障房总规模要达到20%的市场覆盖。据国家税务局数据，2009年全国个税申报（指年收入达到12万元人民币，并向税务局主动申报）人数有269万，还不到全国城镇人口的1%。

同时，针对房企的限制融资，也是上一轮调控采取的主要手段之一。一旦直接征地、获取出让金的渠道被堵死，地方政府的收入可能大幅缩减，改革的阻力不小。

随着交易成本额增加，投机炒房客的数量已经大大减少（根据中原地产的二手房实际成交数据显示，我们统计每一套成交住房的各方面指标，用于计算房价指数。其中有装修和家具两项指标，如果一套房子在交易的时候既没有装修也没有家具，那说明上家是纯投资客，这类房子在我们公司所有成交的占比，从2005年以来是明显下降的），但剩下自住、改善型和长期投资三类客户的总需求量依然稳定，继续支撑房价一路上行

但按习近平讲话和目前的实际情况来看，其重点将集中在动迁配套房和棚户区改造上，主要惠及的是低端市场的特定人群，因此我认为，这部分变化对于商品房市场的影响倒是不大的。一旦直接征地、获取出让金的渠道被堵死，地方政府的收入可能大幅缩减，改革的阻力不小。这就是去年以来楼市回暖的主要原因。因此，房产税能够发挥作用的前提，终归还是平衡供求关系、稳定市场预期。另一方面也是因为在前期调控政策作用下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。而近期来自决策层的种种表态，包括国务院发展研究中心不久前公布的383改革方案，以及习近平此次政治局会议上的明确定调，更加快了市场共识的形成，那就是，市场机制将全面取代行政限制，本着供求平衡的理念着力调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。

但实际效果并不理想——但凡资金能够维持，降价始终是开发商最后的选择。而今年北京、上海等一线城市量价回升的力度之所以超过其它城市，一方面在于其依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求。

这点若能实现，可供住房开发的地块将大量入市，有望从根本上改变住房供应不足的现状。其核心是限制需求，尤其是二套以上的购房需求。

而在土地市场，北京9月初刷新全国土地单价记录——7.3万元的楼面地价较前任单价地王（2010年上海苏河湾地块）上涨38%，且明显高于周边在售楼盘。那么，新一届政府将以哪些具体举措，调整之前积累下的市场矛盾呢？ 笔者认为，首先，在增加供给方面，政府将采用的措施包括： 第一，增加房源供应，落实保障房建设计划。

所以对于这么大的潜在投资需求，只堵不疏是不科学的。上海、杭州、深圳9月均出现当地历史总价最高地块。在四大一线城市中，前期下跌时间最长、跌幅最大的北京，此轮反弹也最明显。进入专题： 房产新政 。

而除温州外的69个城市的房价也都出现了同比上涨。考虑到全国高收入者的实际数量和收入很可能大大高于个税申报的结果，因此如果没有其他更好的投资渠道的话，这笔资金仍将流入楼市。

因此，政府希望通过限制上述融资渠道，来收紧开发商的现金流，从而迫使开发商降价回笼资金。据国家统计局，全国新建商品住宅今年前9月成交量同比增长24%，京、沪、广、深四大一线城市9月新房价格同比上涨均超20%。

但需指出的是，如果价格上涨的预期依然存在，物业增值仍然超过税收成本的话，单纯依靠房产税是无法抑制投资需求的。虽然按官方说法，保障房总规模要达到20%的市场覆盖。

从2005年起，历次调控的主要手段在于增加交易成本。但就是这不到1%人群的总税后净收入，已达到8000亿元（人均税后30万元），相当于2009年当年全国一、二手住宅销售总额的六分之一。这样的市场背景，增强了人们对新一届政府房地产政策的期待。尤其，对于中高收入人群来说，衣、食、住、行等生活必须开支占总收入比重很低，大部分资金需要寻找安全保值的储存方式，这本来就是一种自然合理的需求。

但是要达成这一目的，还需要同步加强土地开发的管理，防止开发商筹到了钱，却都用在炒作地王和囤地的事情上。如此，笔者相信从长期看，政府还是会主要利用房产税来抑制投资需求。

除自住及改善型需求外，我们也必须承认投资型需求的客观存在，而不能把这类需求妖魔化成扰乱市场的罪魁祸首。第三，增加土地供应，推进土地流转改革，改变地方政府包揽土地征收、储备和供应的局面，转化原有工业用地、集体用地为住宅用地。

而要看到成效，也需要较长的时间过程。但现实是，土地财政作为地方政府目前普遍依赖的重要收入来源之一。